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すでに竣工している物件についてはなおさらです。
任意売却の物件のなかにはいわゆる「占有屋」や「マル暴関係」などの「事件モン」が存在することがあります。
十分なデュー・ディリジェンスを行っていなければ、高い買い物をすることにもなりかねません。
ファンド・マネジャーは日本人でしたが、資金の出し手はアメリカのファンドでした。
かつて日本の企業がアメリカで、行っていたことと似たような話です。
担保不動産が競売にかけられると、裁判所は最低売却価格を公示します。
それに対して、購入者が入札を行います。
一般的に、競売に出される担保不動産・は住居系が多く、マンションや戸建ての物件が圧倒的に多いのが現状で、競売数は急増しています。
入札者は専門業者が多く、入札後にリニューアルなどを施して、中古物として売却するパターンが一般的です。
競売物件が増加し始めた99年からは個人が自宅に入札に参加することも噌えました。
なかには、その個人に対して、入札のノウハウを提供する競売ビジネスを行う業者も増えています。
競売物件を購入する小規模の不動産ファンドも国内に存在します。
またマンションなど、の物件で、ノウハウを持つ流通業者が、自ら匿名組合出資を利用してファンドを組成する湯合や、競売物件を購入したのち賃貸で収益を上げようとする場合もあります。
一般的なリスクテイカーは競売物件にはあまり興味を持ちません。
1件1件の金額が小さく手間も時間もかかるため、ファンド・マネジャーにとってはメリッ卜が少ないからです。
競売の利問者として変わったところでは、金融機関の自己競落会社というのがあります。
競売に出しでも、他の入札者が参加しないか、あるいは参加しでも高い入札価格を設定して、自らの100%出資会社である自己競落会社が応札します。
リスクテイカーにあたりません。
自己競落会社は親銀行の不良債権の額を確定させる目的で設立を許されています。
競落した不動産の購入資金は親銀行からのバックファイナンスです。
特殊ですから、業務期間は1994年7月1日以降、2005年6月30日までが営業期間となっています。
ただ競落による担保不動産の取得は会社設立後5年以内となっておりこれからは新たな応札はありません。
回収が義務づけられていることから、これからの5年間は不動産の売却を業務の中心とする金融機関は親密な不動産会社などと共同して、その関連会社を通じた担保不動産のクロス取引(売買)を行うことがあります。
2つ以上の不動産会社がそれぞれの保有物件を交換売買して「益出し」に利用する取引と似ています。
株式市場ではよくあるクロス取引も不動産では金額が大きいため、バランスシートや損益計算などをみると目立ちます。
ほぼ同金額で売買できる不動産があれば担保不動産でもその例外ではありません。
不動産の支配権を譲りたくない場合のセル・リース・パック取引も発想は同じです。
不動産を取得しようとする場合、たとえば債務者が不動産会社で、当該不動産会社が債務超過の状態に陥っているケースでは、当該不動産会社の株式を取得することによって実質的に目的の不動産を手に入れることができます。
アメリカのREITは法人税のかからない不動産会社と言え、UPREITの合併・買収)されるわけですから、不動産が株式に見立てられて売買が行われることになります。
が700億円で企業の総資産価値が400億円であったことから、当該不動産を購入するのなら企業を買った方が得だという趣旨の新聞記事が掲載されたことがあります。
外資系の一部のファンドは不良債権を購入する一方でこのような企業の株式取得も検討し始めています。
不動産を直接取得するだけでなく、会社ごと不動産を取得した方が安上がりのケースは少なくないのです。
このように、外資系ファンドは常にコストパフォーマンスを念頭において、ショッピングを行います。
間接的直接的に不動産を支配すればよいからです。
彼らの狙いは利回りです。
それも有期還元での利回りです。
その対象が株式の場合もあれば、不動産の場合もあるということです。
株主資本主義が当然のアメリカでは、企業経営者はその資産を最大に活用して、株主に還元しなければ追放されます。
この発想、が、TOB(公開株式買付け)やLBO(合併・買収)を行おうとする企業の資産を担保に資金調達を行う手法)などへと拡大していきます。
サービサーが施行されました。
この法律はアメリカの不良債権処理で活躍したRTCアメリカには主にローンの回収代行やモニタリングを行うローン・サービサー、証券化された債権の回収代行を行うマスター・サービサー、不良債権や担保不動産を取り扱うスペシャル・サービサーなど、扱うものの楯類や内容によって、さまざまな呼び名のサービサーが存在します。
プライマリー・サービサー、コマーシャル・ローン・サービサーなども回収段階や特定のローンを被うことで呼び名が変わります。
この中で、日本版サービサーとして位置づけられたのが、何でもできるスペシャル・サービサーで、立法時には特に不動産の「占有屋」や暴力団への対策が強調されたためにさまざまな制約が付加されました。
設立される会社は、定められた「特定金銭偵権」について、「代理回収や債権の譲り受けを専門に業として行う会社で、特にスペシヤル。
サービサーは最低資本金5億」常務の取締役のうち1人は角弁護士が必要で、法務大臣を受けなければならない等の制約があります。
業務の内容は、金融機関、保険会社。
証券会社、ノンバンク、政府系の機関が債権者となっている金銭債権を「特定金銭債権」として、それらに代わってこの特定金銭債権の回収を行います。
付|植業務として、担保不動産や担保不動産の隣地を購入して、交換や売買によって利益を上げることも可能です。
当該不動産を仲介金融機関と「特殊な関係」にある貸付債権はすべてが対象になり、個人の住宅ローンや自動車ローンから事業者向け(法人・個人)の貸付債権まで、ほとんどの貸付債権が扱えます。
2001年6月に法改正があり、倒産手続きに入った企業が保有するすべての金銭債権、貸金業登録ノンバンクの貸付債権なども業務範囲として取り扱えることになりました。
今後は、金融機関が抱える不良債権のほか、98年に「貸し渋り」対策として信用保証協会の特別信用保証を受けた金銭債権の不良債権化が加速することが予想されます。
すでにＳ銀行系サービサーのフロンティア債権回収がこの分野に進出しています。
実際に特別信用保証を受けた中小企業の倒産が急増しています。
特別信用保証で倒産を回避したと思われていた中小・中堅企業も、現在の据置期間が経過すると不況で直ちに返済が滞るケースが増えています。
対象となる不良債権は特別信用保証を受けた債務だけではありません。
倒産した企業の多くが、別途借り入れており、担保を提供している場合も多いようです。
20兆円以上の特別信用保証が利用されていますが、他の保証も加えると回収すべき債権は相当額になるはずです。
不動産の証券化などで重要な「サービサーの格付け」は、不動産の証券化が急成長していることを考えると、囲内においてもさらに重要になってきます。
格付けの差はSPVなどが発行する証券の格付けに影響します。
サーピサーの倒産リスクはすなわちコミングリング(混蔵)リスクとして格付け低下の要因になります。
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